Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Так, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства объекта долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, то привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается застройщиком только с использованием счетов эскроу (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ).

Если договоры долевого участия с участниками долевого строительства заключались до 1 июля 2019 года и они представлены на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, застройщик также обязан использовать счет эскроу для размещения денежных средств участников долевого строительства по таким договорам (ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ).

Исключением являются договоры участия в долевом строительстве, заключенные в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. На основании заявления застройщика уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации выдает заключение о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов.

Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик вправе получить после представления уполномоченному банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, установленный правовой механизм накопления средств дольщиков на счетах эскроу в уполномоченном банке направлен на исключение неправомерного их использования недобросовестными застройщиками в ходе строительства объектов долевого строительства.

Помимо этого, статьей 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ (введена Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ), в целях урегулирования перед участниками долевого строительства обязательств застройщиков, признанных банкротами, предусмотрено создание Фонда субъекта Российской Федерации в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В случае передачи указанному Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, признанного банкротом, Фонд принимает на себя обязательства по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан – участников долевого строительства.